El anhelado sueño de la vivienda propia cada vez se ve más lejano para distintas familias de Chile, esto debido al incremento del valor de las propiedades y también por el aumento en las tasas de los créditos hipotecarios.

Desde el inicio de la pandemia del coronavirus, las tasas de los créditos han seguido en aumento, en la primera semana de noviembre el promedio llegó al 4 por ciento, según los datos del Banco Central, lo más alto desde la primera semana de junio de 2014.

Cabe recordar que en la última reunión de octubre del Banco Central se acordó incrementar la tasa de interés de política monetaria en 125 puntos base, hasta 2,75%, la más fuerte en los últimos 20 años.

Sobre esto conversó con Diarios en Red, Alejandro Rodríguez, economista y docente de la Facultad de Ingeniería de la Universidad de Talca, quien explicó que “al subir la tasa de política monetaria por parte del Banco Central, la institución que regula el sistema bancario en Chile. Esa es una tasa de interés de referencia que si sube. Eso implica que el costo para conseguir los fondos por parte de los bancos que utilizan para ofrecer los créditos hipotecarios aumentó. Es decir, ahora los bancos les cuesta más conseguir los fondos que después utilizan para prestar a las personas para comprar sus viviendas”.

Al ser consultado por qué las tasas de los créditos hipotecarios han incrementado, el economista explicó que “para mantener los niveles de ganancia, los bancos tienen que subir las tasas de interés y eso genera obviamente que por un lado aumenten las tasas y también va aumentar el dividendo, es decir, la cuota mensual que va a pagar la persona al momento de tener un crédito”.

En cuanto a la posibilidad de que esto pueda estabilizarse en un corto plazo, según su apreciación no sería viable.

“¿Podría estabilizarse en el corto plazo? yo creo que no, porque las tasas de interés, la expectativa de inflación, hace que los agentes económicos, quienes toman decisiones esperen que el Banco Central suba las tasas de interés, aún más todavía si la tasa de política monetaria, lo que generaría en principio que las tasas de interés de los créditos hipotecarios podrían incluso subir un poco más en el corto plazo”, señaló.

La crisis económica derivada por la pandemia del coronavirus llevó a las autoridades a tomar diversas medidas como el Ingreso Familiar de Emergencia Universal (IFE) o los retiros de los fondos de las AFP, o que generó un aumento de liquidez y con ello diversas cosas subieron de valor, incluidos los inmuebles, sin embargo, Rodríguez no cree que esto sea causante del incremento en el precio de las viviendas.

“No soy un experto en mercado inmobiliario, pero creo que no. ¿Por qué? Porque los retiros y los IFE, si bien son ayudas importantes para las familias, no representan grandes montos en promedio como para permitir un acceso masivo a viviendas y por lo tanto eso genera un aumento en la demanda y un aumento en los precios”, indicó.

“El aumento de las viviendas en los últimos tiempos tiene que ver un poco con, creo yo, con una especulación financiera con tasas de interés relativamente baja hasta hace no mucho tiempo. Más que especulación financiera, una especulación de ahorro, es decir, la capacidad de si las familias buscaban como una forma de ahorro y de inversión, una segunda o eventualmente una tercera vivienda. Pero a la pregunta yo creo que no, que no tiene que ver con los retiros de las AFP y los y los IFE, debido a que son montos relativamente bajos para lo que representa el precio de una vivienda”, aclaró.

Aumento del dividendo

En tanto, el académico advirtió que en un crédito hipotecario de 1.800 UF, equivalentes a una vivienda de 55 millones de pesos, el dividendo de esta estaría bordeando los 350 mil pesos.  

“Haciendo un cálculo relativamente rápido, poniendo una tasa a un costo financiero total de alrededor del 4,5 por ciento en UF, un dividendo rondaría los 350 mil pesos y ese dividendo no debiese superar el 25 por ciento de los ingresos líquido de la familia, con lo cual eso ronda en un millón cuatro, aproximadamente un millón y medio líquido. Eso debiste tener esa familia como para que un banco aprobará un crédito de 1800 UF”.

Durante este periodo se ha especulado en que la generación actual será una de las que tenga más dificultad en adquirir una vivienda, por lo que el académico de la Universidad de Talca indica que debido a que la cuota de un dividendo será más alta, los ingresos igual deben serlo para concretar el sueño de la casa propia.

“La subida de las tasas de interés ha generado que la cuota sea muy alta y por lo tanto los ingresos necesarios también lo sean. Las viviendas en los últimos años han estado aumentando a un ritmo mucho mayor que los ingresos de las personas. Eso implica que la necesidad de una capacidad de ahorro cada vez más alta por parte de las familias para el acceso a la vivienda”, dice.

Estabilidad en la economía

Si bien aclara que no tiene la solución para avanzar en una mejora, dice que lo fundamental es que “en el corto y mediano plazo solo lo importante es estabilizar la incertidumbre que hay en la economía, bajando las tasas de interés que las políticas económicas y el actuar político de Chile sea lo más predecible posible. Cosa que baje la incertidumbre en las decisiones económicas está presente y generalmente implica una tasa de interés un poco más alta. Mientras más incertidumbre haya, mayor va a ser la tasa de interés, porque quienes invierten en Chile van a esperar ganar más si el riesgo es más alto”.

Sobre este tema añade que, es importante “bajar la inflación a niveles deseados que son de alrededor del 3 por ciento anual, que es el objetivo de la política del Banco Central. Eso va a generar disminuciones en las tasas de interés que eventualmente permitan el acceso nuevamente a créditos de largo plazo, como eran los 25 y 30 años que ofrecían hasta hace unos meses atrás”.

Factores para adquirir una vivienda

En cuanto a los factores a considerar para adquirir una vivienda en estos momentos, Rodríguez indica que la forma para aliviar el alza en los dividendos sería sacar un crédito a largo plazo, sin embargo, la especulación ha provocado que los bancos no se arriesguen.

“En lugar de sacar un crédito hipotecario a 15 años, lo sacó a 20 o 25 o 30 años. De esa forma lo que hago es reducir un poco la cuota o el dividendo extendiendo en el tiempo el pago de eso. El problema es que con la incertidumbre que hay presente respecto de la inflación y la política económica y la política en general, en Chile, muchos bancos han decidido no tomar un riesgo y evitar ofrecer créditos a largo plazo”.

Y agregó: “Un dividendo a 30 años andaría entre los 250 y los 280 mil pesos dependiendo de la tasa de interés concreta. Yo hice un cálculo utilizando un costo financiero total del 4,5 por ciento anual, pero eso puede ir variando en el tiempo. Sí aumenta la tasa de interés de política monetaria, este cálculo obviamente va a quedar, va a quedar rezagado y obviamente el dividendo va a ser aún más alto”.

Debido a esto recomienda “buscar la posibilidad de que la tasa de interés no sea variable, es decir, buscar que el banco ofrezca una tasa de interés que sea fija. Entonces, si la tasa de interés es fija, uno ya va a saber de antemano, ahora y hasta el final, cuánto es lo que va a pagar, al menos en términos de UF, cuál va a ser la cuota de que uno va a pagar desde el momento cero hasta el momento final”.

Esto debido a que si la tasa es variable o semivariable “es muy peligroso, porque si la tasa de interés en los próximos años por alguna razón sube, puede generar que las cuotas suban mucho. Por lo tanto, puede generar que eventualmente la cuota sea muy complicada de pagar para la familia”.

Mientras que al ser consultado sobre si recomienda a una familia adquirir una vivienda en este momento, Rodríguez enfatiza en que es una decisión muy personal, pero poniéndose en el lugar de que sea para vivir, en el caso de que tengan ingresos fijos con un trabajo estable considera que “no es un mal momento si consigue tasas de interés bajas”.

Sin embargo, personalmente dice que él “no compraría en este momento pensando en que las tasas de interés están altas por la inflación”, advirtió, poniéndose en el lugar de una inversión. 

No obstante, indicó que la situación podría empeorar en el corto plazo, por lo que recomendó a las familias que estén decididos a adquirir un inmueble de todas maneras, hacerlo ahora.  

“Si uno necesita comprar una vivienda (para habitarla) yo creo que debiera ser ahora y no más adelante porque las tasas de interés en el corto plazo van a seguir subiendo”, sentenció.